Ibland fastnar jag i artiklar på nätet som skaver. Artiklar som målar upp en positivt skön bild men där något saknas. Berättelser som haltar. Det är något som inte stämmer. En sådan artikel handlar om övergången till bostadsrätter. Artikeln bygger på en granskning av ombildningen av hyresrätter till bostadsrätter i Stockholms stad under perioden 2007-2014. Alla verkar tjäna på ombildningen. Kan det verkligen stämma?
Under perioden såldes 25.836 lägenheter ut till nybildade bostadsrättsföreningar. Affärer för över 30 miljarder. I artikeln görs beräkningar vad olika grupper tjänar på ombildningen. Lägenhetsinnehavarna, bankerna, konsulterna som hjälpt till vid ombildningen och mäklarna med sina procent när lägenhetsinnehavarna ska sälja och casha in sina vinster. Till och med staten får sin andel genom reavinstbeskattningen även om ökade ränteavdrag utgör en minuspost.
Var finns haken? Kan verkligen alla tjäna på ägarbytet. Inget nytt värde tillförs. Det är inte fråga om renoveringar utan rent ägarbyte. Överföring av äganderätten från allmännyttan till bostadsrättsföreningar. Kan ägarbyte skapa värde åt de inblandade. För mig framstår ombildningen som ett nollsummespel. Det någon vinner måste någon annan förlora. Vem får stå för fiolerna i denna utveckling?
Första frågan som infinner sig. Gjorde allmännyttan en bra affär? Artikeln pekar på de reavinster som Stockholms stads tre bostadsbolag Svenska Bostäder, Stockholmshem och Familjebostäder gjorde när de sålde hyreshusen. Men hur sattes priset? En möjlig jämförelse är att räkna ut priset per kvadratmeter och jämföra med genomsnittspriset för bostadsrätter i området. En undersökning som gjort denna beräkning visar att rabatten innanför tullarna varit 38-48 procent och i närförort mellan 17 och 31procent. En mångmiljardrabatt!
Varför skulle bostadsbolagen sälja till underpris? Politisk styrning, avveckling av det gemensamma. För att få igenom utförsäljningen erbjuds rabatter. Hyresgästerna ser fina vinstmöjligheter och driver på utvecklingen. För bostadsbolagen som avvecklar sina fasta tillgångar sker en drastisk förändring av likviditeten. Var tar den vägen? Med färre lägenheter är risken uppenbar för hyreshöjningar i det kvarvarande beståndet då fasta kostnader ska fördelas på ett mindre antal lägenheter.
Kritik har också riktats mot de nybildade föreningarna. Avsättningar för underhåll av fastigheterna görs inte i tillräcklig omfattning. Därmed kan månadsavgiften hållas nere och lägenhetsvärdet tillfälligt maximeras. Är framtida reparationer en tickande bomb som slår till om några år och förändrar prisbilden.
Visst kan jag hålla med om att mäklarna som fått en större marknad och bankerna genom sin ökade utlåning är stora vinnare. Artikeln beräknar de årliga vinsterna för dessa grupper. Mäklarna kan kassera in 100 miljoner årligen när lägenheterna byter ägare. Även om artikelns antaganden är försiktiga kan bankerna förstärka sina intäkter med 220 miljoner årligen. Om lägenhetsinnehavarna väljer att direkt sälja kan de tillgodogöra sig rabatten som allmännyttan lämnade. Men hur blir det för de som väljer att bo kvar. Hur förändras prisbilden? Fortsätter priset att skena som det gjort de senaste åren eller är vi inne i en bubbla som snart spricker. Får vi ett prisfall kan de klipp som lägenhetsinnehavarna trodde på snabbt blåsa bort. Kvar sitter de med skulder som överstiger lägenhetsvärdet.
En grupp som inte finns representerat i artikeln är de som ska in på bostadsmarknaden. Om antalet hyresrätter minskar drastiskt är de hänvisade till bostadsrätter. De har ingen möjlighet att välja utan är hänvisade till skuldslaveriet i bankernas klor. Har vi förändringens stora förlorare här. Är det deras månadsbetalning av mångmiljonlånen som finansierar kalaset? Ett livslångt ok. Har bankerna skaffat sig beskattningsrätt och blivit de nya skatteindrivarna?